陈之平的物业管理观

日前，之平管理执行董事陈之平先生与三门峡市物业管理同行进行了一次座谈，就四、五线城市的物业管理如何与先进物业管理理念相结合等问题进行了畅谈。陈之平从我国物业管理发展过程、法理和社会认知等方面进行了精彩阐释，随后表达了自己对物业管理的看法。

陈之平认为，物业管理一定要市场化。物业发展30多年来，还只是由房地产衍生出来的一个售后服务的产品。在某种程度上，物业管理的价值被掩盖了。部分开发商认为，自身的物业管理自己的小区就好，物业费不够由开发商补贴。这就导致物业市场化不明显，百姓也不清楚物业具体工作流程，还以为物业管理很赚钱。

“物价在上涨，但是物业费并不涨。也就是说，今天的物业管理走入了一个困境。”陈之平说。困境造成很多物业公司没有盈利，只是在艰难维持。而造成困境的主要原因在于人们对物业的理解还停留在过去，对公共产权的意识淡薄。业主接房时只专注于房屋本身，无人关心公共设施设备的状况，而这些公共设施才是真正影响业主居住环境的因素；老百姓对物业公司不理解，使物业管理公司情况愈发艰难。只有物业管理市场化，让业主决定物业费的高低、物业公司的去留，才能使物业管理公司进入良性循环。

在论述物业管理的本质是什么时，陈之平指出，2007年10月1日期，国务院根据物权法修改《物业管理条例》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。业内人士认为，从“管理”到“服务”，一词之差，明确了物业公司的职责，必将深刻影响这个行业的发展。但陈之平却提出了不同的观点：“物业管理的本质是管理而非服务，所以物业公司产品的属性也是管理，而开发商所谓的物业管理是服务，只是为了卖出更多房子。目前，很多物业公司在做着售后服务的工作，这是一个很奇怪的现象。”

在陈之平看来，通过管理者的专业管理，延长建筑物、设施设备的使用寿命，这就是增值的物业管理。他说，通过不断地改造设施设备来满足现在社会的消费者需求，使业主的不动产保值、增值，称之为房地产的“二次开发”。

“虽然产品的属性是管理，但并不是说不要服务。”陈之平认为，服务是无限的、永恒的，但服务一定要建立在好产品的基础上。如果一味地谈服务，对物业管理就偏离了。如果管理不到位，小区的的监控设备、防盗设备出现问题，或者公共设施像电梯、垃圾道等不能使用，最终导致业主无法正常生活。

陈之平认为，传统的物业管理无外乎四保——保安、保洁、保绿、保修，而物业管理最最重要的——保值、增值却是大部分物业一直都没有做好的。“我认为一个好的物业公司一定要实行资产管理。如果原来是什么样，10年后还是什么样，那么物业管理就没有价值。”陈之平说，过去的物业管理主要做服务，现在要学会怎样满足顾客潜在的需求，并去发掘他们潜在需求。

最后，陈之平表示，近年，人们对生活品质的追求越来越高，物业管理将成为未来10年越来越热门的话题，物业服务企业也将更多的出现在人们的生活中。物业管理是朝阳产业，有着很大的发展前景，但是在现在这种利润越来越低的情况下，如何向管理要效益，如何向专业要效益，是整个行业需要思考的问题。